Het is geen geheim dat 2021 een warm jaar is geweest voor de vastgoedmarkt. Huizen worden verkocht tegen recordprijzen, er vinden vaak biedingsoorlogen plaats voor de beperkte beschikbare voorraad, en het is niet ongebruikelijk dat kopers hun huisaankopen volledig contant betalen.

Hoewel de markt enigszins lijkt te normaliseren naarmate er meer aanbiedingen beschikbaar komen, staat 2022 op het punt om een ​​aantal unieke problemen en uitdagingen te hebben als het gaat om de verkoop van onroerend goed. Met name twee factoren zullen het komende jaar waarschijnlijk van invloed zijn op de markt:

• Het besluit van de Federal Reserve in november om haar economische stimuleringsinspanningen uit het pandemische tijdperk terug te schroeven.
• Buitenlandse investeringen keren terug naar de Amerikaanse vastgoedmarkt terwijl de Amerikaanse grenzen opengaan.

Hier is een nadere blik op de precieze invloed van deze factoren op onroerend goed in de komende 12 maanden en op uw vermogen om een ​​huis te kopen of verkopen.

Feds kondigen einde aan stimuleringsmaatregelen uit het pandemische tijdperk

Begin november zijn de Federal Reserve aangekondigd is van plan om zijn programma voor het kopen van obligaties van $ 120 miljard af te bouwen en zijn historische inspanningen om de Amerikaanse economie te stabiliseren te beëindigen te midden van de achtbaanrit van COVID-19. Het besluit is een reactie op de aanzienlijke economische opleving die het land de afgelopen maanden heeft doorgemaakt. Nu de federale stimuleringsmaatregelen eindigen, zal de centrale bank tot en met januari de aankopen van obligaties met $ 15 miljard per maand verminderen.

VERWANT: Of u nu verkoopt, koopt of herfinanciert, deze slimme onroerendgoedsites kunnen u helpen

“Het besluit van de Federal Reserve om de aankopen van activa terug te schroeven, vertegenwoordigt een poging om het monetaire beleid te normaliseren, dat in een crisismodus veranderde toen de pandemie haar greep op de Amerikaanse economie verscherpte”, zegt Mark Hamrick, senior economisch analist en hoofdbureau van Washington voor Bankrate.

Dat is allemaal leuk en aardig, maar wat betekent het voor u, de huizenkoper of verkoper? Het einde van de aankoop van activa wordt door veel experts uit de sector gezien als een voorbode van stijgende rentetarieven. En hogere hypotheekrentes betekenen dat het kopen van een huis voor veel Amerikanen minder betaalbaar wordt.

'Door de afbouw van de Fed zullen er minder hypotheken en staatsobligaties worden gekocht. Daardoor gaan de hypotheekrentes omhoog', legt Edward Mermelstein uit, een vastgoedadviseur en oprichter van One and Only Holdings, een boutique adviesbureau dat zich richt op investeerders. 'Als de hypotheekrente stijgt, worden huizen duurder om te dragen als je de aankoop financiert. '

Op weg naar 2022 zal de hypotheekrente waarschijnlijk ergens tussen de 0,25 en 0,5 procent stijgen, wat een groot verschil kan maken voor sommige potentiële huizenkopers.

'Momenteel ligt de hypotheekrente tussen de 2,5 procent en 3 procent, dus een verhoging van 0,25 procent zou je maandlasten met 20 procent verhogen, wat aanzienlijk is. Koop daarom altijd het beste nu, in plaats van over zes maanden', vervolgt Mermelstein.

Renteverhogingen hebben waarschijnlijk de grootste impact op de onderkant van de markt, waar een half punt het verschil kan betekenen tussen betaalbaarheid en onbetaalbaarheid, zegt Frederick Warburg Peters, CEO van Warburg Realty .

hoeveel tip nail techs

'In de hogere segmenten van de markt zullen de hogere rentetarieven waarschijnlijk een rem zetten op prijsstijgingen, maar het is onwaarschijnlijk dat ze een significante impact zullen hebben op het volume', zegt Warburg Peters.

Het is ook vermeldenswaard dat de voorspelde renteverhoging niet bepaald ideaal is in een tijd waarin de huizenprijzen al torenhoog waren. Volgens een Redfin-rapport uitgebracht in november (die de periode van vier weken besloeg die eindigde op 14 november), waren de mediane huizenverkoopprijzen vorig jaar met 13 procent gestegen tot $ 357.881 vorige maand. Ze waren met 30 procent gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2019. Bovendien waren de vraagprijzen van nieuwe woningen voor de periode die in het rapport wordt behandeld, 13 procent hoger dan in dezelfde tijd een jaar geleden en 27 procent ten opzichte van 2019, tot een mediaan. van $ 354.725.

'Hogere tarieven zullen net zoveel meer pijn doen, aangezien de vastgoedprijzen het afgelopen jaar met 20 procent of meer zijn gestegen', zegt Melissa Cohn, regionaal vice-president en uitvoerend hypotheekbankier voor William Raveis Hypotheek . 'De combinatie zal zwaar zijn op de vastgoedmarkt. Mensen zullen nog steeds kunnen kopen, maar ze zullen zich minder ruimte kunnen veroorloven.'

Rendement buitenlandse investeringen in 2022

Omdat de landsgrenzen tijdens een groot deel van de pandemie grotendeels gesloten waren, werd de huizenmarkt in wezen beschermd tegen een nog grotere stijging van de aankoopprijzen die mogelijk werd veroorzaakt door buitenlandse investeerders die op de markt dobberden. Deze realiteit staat op het punt om snel in de tegenovergestelde richting te verschuiven naarmate de Amerikaanse grenzen weer opengaan.

Buitenlandse investeerders wachten al bijna twee jaar om terug te keren naar de Amerikaanse markten, zeggen experts. Naarmate er vluchten worden toegevoegd en de knelpunten voor buitenlandse visa verdwijnen, zal er een versnelling zijn van geld uit het buitenland dat naar Amerikaans onroerend goed stroomt. Het is een ontwikkeling die sommigen ten goede zal komen, maar niet iedereen.

VERWANT: 4 stappen die u moet nemen als u volgend jaar een huis wilt kopen

'Grote markten, zoals New York, Miami en Los Angeles, zouden goed moeten profiteren van de terugkeer van buitenlandse investeerders. Met name verkopers in deze steden profiteren het meest, want als buitenlandse investeerders de markten betreden, stijgen de prijzen', voegt Mermelstein toe.

Als u echter een potentiële koper bent, is deze aanloop misschien niet ideaal, vooral niet in combinatie met de aanstaande hogere rentetarieven.

'Door de stijgende hypotheekrente en het rendement van buitenlandse investeerders, zullen de kosten van huisvesting zeker duurder worden', zegt Mermelstein.

Toch zijn niet alle vastgoedexperts ervan overtuigd dat er zulke belangrijke veranderingen in het verschiet liggen, althans niet met betrekking tot buitenlandse investeerders die de markt in 2022 overspoelen – vooral nu een nieuwe vorm van coronavirus een terugkeer naar de normaliteit bedreigt.

'Met de komst van de Omicron-stam van COVID, denk ik dat er veel weddenschappen in de lucht zijn, zo niet uit', zegt Ellen Sykes, een makelaar voor Warburg Realty. 'Het is onwaarschijnlijk dat de meeste mensen hebben geanticipeerd op de nieuwe golven van mogelijke quarantaines, shutdowns en de impact op reizen. Ik zie dan ook niet zo'n grote toestroom van buitenlandse investeerders als we gewend waren in New York City en elders in het land. Er zullen altijd de grotere consortia en grote spelers zijn die komen en gaan, maar de individuele investeerders zullen nog een tijdje stilzitten. Het is op dit moment gewoon te moeilijk.'

Afhaalmaaltijden voor huizenkopers

De experts van Opendoor blijven voorspellen dat er in het voorjaar van 2022 een grote vraag zal zijn in de Verenigde Staten, ondanks mogelijke marktveranderingen. Zelfs met hogere rentetarieven en de mogelijkheid van meer koopconcurrentie van buitenlandse investeerders, zullen er nog steeds genoeg opties zijn voor zowel kopers als verkopers en zal de markt snel blijven bewegen.

VERWANT: Investeren in onroerend goed kan uw sleutel zijn tot financiële vrijheid

'Hoewel we niet weten hoe de rentetarieven eruit zullen zien, raden we klanten altijd aan om een ​​goed begrip van hun financiën te hebben om hun individuele behoeften te bepalen', zegt Nadia Aziz, algemeen directeur hypotheken van Opendoor. 'Het onderzoeken van mogelijkheden is belangrijk om het beste financieringsproduct te vinden dat aansluit bij uw wensen. Er zijn veel verschillende hypotheekproducten beschikbaar, waaronder opties voor lage aanbetalingen, die huizenkopers kunnen helpen hun droom van eigenwoningbezit te verwezenlijken.'