Als u op zoek bent naar een nieuwe woning, begrijpt u waarschijnlijk al hoe belangrijk het is om een ​​solide kredietscore en een behoorlijke aanbetaling te hebben om in aanmerking te komen voor een hypotheek en een aankoop succesvol af te ronden. Maar begrijp je volledig? hoe kritisch die twee factoren zijn geworden in de hyperconcurrerende woningmarkt waarin we ons nu bevinden, die wordt gekenmerkt door woningtekorten en record lage rentetarieven?

hoe zich te ontdoen van vetvlekken op de kachel

Hier is een momentopname van de huidige realiteit in het hele land: de gemiddelde aanbetaling in de top 11 meest concurrerende metro's in de Verenigde Staten is 21 procent volgens nieuwe LendingTree-studie . Op sommige plaatsen, zoals San Jose, Californië; Hartford, Connecticut en Cleveland, Ohio, aanbetalingen van 22 en 23 procent zijn het lokale gemiddelde. Bovendien heeft maar liefst 73 procent van de kopers in die concurrerende metro's: creditscores van minimaal 720.

Met andere woorden, dit is niet je typische rodeo. Als u met succes het huis van uw dromen wilt landen (of een huis wilt landen, punt uit), kunt u het beste uw financiën op orde hebben.

'In de gloeiend hete markt van vandaag vinden biedingsoorlogen plaats binnen uur van een woning die op de markt komt. Potentiële kopers moeten hun toevlucht nemen tot creatieve strategieën om zich te onderscheiden van de concurrentie', zegt Mark Washburn, een makelaar bij Napels Condo Boutique .

Houd de opmerkingen van Washburn in gedachten, vooral als je in de drie metro's woont met de meest concurrerende huizenmarkten, die volgens het LendingTree-rapport (in volgorde) San Jose, Californië zijn (gemiddelde aanbetaling 23,67 procent; percentage kopers met een kredietscore van 720 of hoger 84 procent); San Francisco, Californië (gemiddelde aanbetaling 21,43 procent; percentage kopers met een kredietscore van 720 of hoger 81 procent) en Raleigh, North Carolina. (gemiddelde aanbetaling 20,39 procent; percentage kopers met kredietscore 720 of hoger 70,48 procent).

Laten we eens nader bekijken waarom kredietscore en aanbetaling zo ongelooflijk cruciaal zijn op de populairste locaties van het land en hoe u deze op orde kunt krijgen voordat u aan het koopproces van een huis begint.

gerelateerde items

Waarom deze twee factoren zo belangrijk zijn geworden?

In wezen komt het hierop neer: in een hyperconcurrerende markt kunnen verkopers extra kieskeurig zijn en het aanbod kiezen waar ze zich het prettigst bij voelen, waaronder het kiezen voor het aanbod dat hen de meest geld en dat ze er zeker van zijn dat ze succesvol zullen worden afgesloten zonder haperingen of uit de escrow vallen.

'In een hyperconcurrerende markt moet de koper precies dat doen...concurreren', zegt Daren Herzberg, een gediplomeerde makelaar in onroerend goed met het in New York gevestigde Babst + Herzberg. 'De verkoper heeft twee doelen bij het kiezen van een koper: de hoogste prijs en het laagste risico.'

De meeste huizenkopers verkrijgen voorafgaande goedkeuring voor een hypotheek van een geldschieter om het grootste deel van de aankoop van onroerend goed te financieren. En het verkoopcontract is afhankelijk van het feit dat de koper die hypotheek uiteindelijk veiligstelt als zijn aanbod door de verkoper wordt geaccepteerd. Als de potentiële koper echter niet wordt goedgekeurd voor die hypotheek, kan hij het koopcontract annuleren en de huisverkoper in de steek laten.

'Als een huizenkoper een sterke of hoge aanbetaling en een redelijke kredietscore heeft, geeft dit het vermoeden dat de koper de hypotheek gemakkelijk aankan, en als hun bod wordt geaccepteerd, vallen ze mogelijk niet uit de escrow', zegt Chantay Bridges, van Het in Los Angeles gevestigde EXP Realty . 'Het laatste wat een verkoper wil, is om met een koper te beginnen en later te ontdekken dat hun voorafgaande goedkeuring nooit is omgezet in een goedkeuring [en] ze het huis niet kunnen kopen.'

Ryan McPartland, hoofdsom en hypotheekadviseur bij Mortgage Acuity, zegt dat in zo'n situatie de aanbetaling het belangrijkst is, met name de aanbetaling.

'De algemene gedachtegang is: hoe meer geld je bereid bent neer te leggen, hoe meer skin je in het spel hebt, hoe sterker je koper wordt', zegt McPartland. 'Grotere aanbetalingen zijn typisch indicatief voor meer gekwalificeerde en serieuze kopers. Het vermogen om een ​​grote som geld te besparen spreekt sterk van de financiële kracht en verantwoordelijkheid van de kopers. Het is duidelijk dat dit niet altijd het geval is, maar in de meeste gevallen wel.'

Deze manier van denken is met name waar als het gaat om de aanbetaling van serieus geld, de aanbetaling die een potentiële koper doet voordat hij een huis sluit om te laten zien dat hij serieus bezig is met kopen.

'Als de koper niet voldoet aan zijn contractuele vereisten met betrekking tot het veiligstellen van een hypotheek binnen een overeengekomen tijdsbestek, kan de verkoper de serieuze aanbetaling van de koper houden. Hoe groter de aanbetaling, hoe meer risico de koper loopt en hoe minder de verkoper. Hoe lager het risico voor de verkoper, hoe aantrekkelijker het aanbod', vult McPartland aan.

Dit alles verklaart dus waarom deposito's aanzienlijk belangrijker zijn geworden. Maar hoe zit het met credit scores, vraagt ​​u zich af? Er zijn veel redenen waarom de kredietscore ertoe doet, maar hier is een bijzonder belangrijke opmerking.

Goed krediet vertaalt zich in meer leningproducten voor huizenkopers om uit te kiezen, zegt Mark Meyerdirk, hoofdmakelaar bij Wahsington D.C.-based Stedelijke makelaars . En wanneer huizenverkopers talloze aanbiedingen hebben om uit te kiezen, zullen hun makelaars vaak prioriteit geven aan de financiële kracht van een potentiële koper door rekening te houden met de financiering van de koper type .

'Afgezien van contante aanbiedingen, hebben kopers die conventionele financiering gebruiken de voorkeur boven FHA- of VA-leningen', zegt Meyerdirk. 'Dus een koper die de mogelijkheid heeft om 'conventioneel' te gaan, heeft meer kans van slagen wanneer hij concurreert met andere kopers.'

Manieren om jezelf te onderscheiden van de concurrentie

Gezien deze realiteit zijn er verschillende manieren om uw kansen op succes als huizenkoper te vergroten, waaronder de voor de hand liggende: verbeter uw kredietscore en verhoog uw aanbetaling.

'Er is momenteel een veelvoud aan kredietnemers met een goede kredietwaardigheid. Hierdoor is het veel belangrijker geworden om als kredietnemer op te vallen en een goede kredietwaardigheid en een goede balans te behouden', zegt Adem Selita, CEO en medeoprichter van De schuldhulpverleningsmaatschappij .

Enkele van de beste manieren om uw credit score te verbeteren en te behouden, zijn onder meer het verlagen van de saldi op uw verschillende creditcards en leningen, het niet doen van late betalingen en het zo laag mogelijk houden van uw totale schuld / inkomen (DTI)-ratio.

'Zorg ervoor dat u uw DTI zo laag mogelijk krijgt. De eenvoudigste manier om dit te doen, is door kleinere leningen en verplichtingen af ​​te lossen die een negatieve invloed kunnen hebben op uw maandelijkse uitgaven en dus op uw DTI', legt Selita uit. 'De rekeningen die in dit scenario hoogstwaarschijnlijk de boosdoener zijn, zijn creditcardrekeningen, persoonlijke leningen, studieleningen en autoleningen. Als je een van dit soort rekeningen hebt en ze bijna afbetaald zijn, neem dan wat extra geld mee om deze volledig af te betalen. Dit zal uw DTI verlagen en als bijkomend voordeel uw credit score verhogen.'

Doe een contant bod

Als uw fondsen onbeperkt zijn (wat duidelijk niet voor iedereen het geval is), kunt u ook een contant bod overwegen, wat blijkbaar veel gebruikelijker is geworden. Een bod in contanten is precies wat het klinkt: een bod in contanten, wat betekent dat de huizenkoper het onroerend goed zal kopen zonder een hypothecaire lening of een andere vorm van financiering te hoeven afsluiten.

'Het is niet verrassend dat deze aanbiedingen aantrekkelijker zijn voor de verkoper, omdat het risico dat de financiering van een potentiële koper wegvalt, opnieuw wordt geëlimineerd, wat resulteert in een snellere sluitingstijd', zegt Washburn van Naples Condo Boutique. 'Alle contante aanbiedingen lijken op dit moment op een recordhoogte te staan, vooral op markten voor tweede huizen zoals Napels, Florida. Veel van onze kopers hebben aanzienlijke winsten gerealiseerd in hun financiële portefeuilles en verschuiven deze winst naar onroerend goed.'

In de huidige marktomstandigheden hebben kopers met contant geld een aanzienlijk voordeel ten opzichte van traditionele kopers die een huisaankoop willen financieren, zegt Washburn.

Voeg een bewijs van fondsen toe bij het doen van een bod

Een veel goedkopere manier om uw bod op een huis concurrerender te maken, is door een bewijs van geld te leveren bij het bieden op een huis, zegt Meyerdirk van Urban Brokers. Dit betekent in wezen het verstrekken van documentatie van uw financiële activa, die kan worden gebruikt om uw financiële kracht bij een verkoper vast te stellen, zodat u zeker weet dat de deal niet zal mislukken.

'Kopers kunnen hun financiële slagkracht vergroten door bewijs van fondsen te leveren', legt Meyerdirk uit. 'Kopers die dit doen, moeten ervoor zorgen dat ze pensioenrekeningen opnemen (ervan uitgaande dat ze de mogelijkheid hebben om tegen hen te lenen) samen met alle betaal- en spaarrekeningen waartoe ze toegang hebben.'

Afzien van onvoorziene omstandigheden

Een laatste manier om uw aanbod nog aantrekkelijker te maken voor een verkoper, is door af te zien van de meeste onvoorziene omstandigheden. Het is nog een tip die Washburn zijn potentiële huizenkopers biedt.

'De enige manier om te concurreren is door zo min mogelijk onvoorziene omstandigheden in het aanbod te hebben', legt hij uit. 'Een onvoorziene omstandigheid is een voorwaarde waaraan moet zijn voldaan voordat de koper verder gaat. Het bod van een koper kan bijvoorbeeld afhankelijk zijn van de verkoop van zijn huis door de koper, of de taxatie van de woningwaarde van de verkoper, of afhankelijk zijn van een positieve inspectie van het onroerend goed.'

Over het algemeen vertelt Washburn zijn klanten om nooit af te zien van de inspectievoorwaarde, en om goede redenen. Dit kan leiden tot onaangename verrassingen voor de koper in de vorm van substantiële reparaties die mogelijk later moeten worden uitgevoerd als de woning structurele problemen heeft. Maar als koper kunt u overwegen af ​​te zien van andere, minder kritieke onvoorziene gebeurtenissen.

'De huidige markt betekent dat huizenkopers tot het uiterste moeten gaan om een ​​huis te kopen - terwijl het afzien van ten minste één normale onvoorziene gebeurtenis u kan helpen op te vallen, wees voorzichtig voordat u doorgaat met een aantal van deze essentiële beveiligingen', zegt Washburn.